L’essentiel à retenir : le code APE 68.10Z authentifie l’activité de marchand de biens, dédiée à l’acquisition et la revente d’actifs immobiliers. Cette nomenclature assure une gestion administrative rigoureuse et l’application des régimes de TVA spécifiques (sur marge/ sur prix, en exonération). Fait notable : il intègre les lotissements sans viabilisation, marquant une frontière nette avec la promotion immobilière.

Une erreur lors de l’attribution du code ape marchand bien par l’INSEE peut  compromettre l’accès à certains avantages fiscaux déterminants pour votre rentabilité. Nous analysons précisément la sous-classe 6810Z afin de sécuriser votre périmètre légal ainsi que vos obligations sociales et assurantielles indispensables au bon fonctionnement pérenne de votre activité. Cette expertise vous psaermettra de maîtriser les spécificités de la nomenclature NAF, garantissant une gestion rigoureuse de vos actifs immobiliers tout en optimisant l’application stratégique de la TVA sur marge lors de vos futures opérations de négoce immobilier.

Code ape marchand de biens : identification et périmètre légal

Après avoir lancé votre activité de négoce, le premier marqueur administratif qui définit votre entreprise est ce fameux code de quatre chiffres et une lettre.

Définition technique de la sous-classe 6810Z

L’INSEE vous attribue le code 6810Z au moment de votre immatriculation. Ce matricule permet de classer votre activité principale au sein de la nomenclature NAF. C’est votre identité métier.

Ce code possède une vocation purement statistique. Dans les faits, il ne génère aucun droit juridique particulier pour votre unité légale ou votre société.

Le marchand de biens est ainsi répertorié officiellement. C’est une étiquette administrative indispensable au quotidien.

Activités de négoce et lotissement sans viabilisation

Vous réalisez des opérations d’achat et de revente de biens immobiliers. Cela inclut les immeubles résidentiels, les bureaux ou les galeries marchandes. Vous achetez pour revendre avec une plus-value. L’intention de spéculation reste ici le moteur principal.

Le périmètre englobe aussi la création de lotissements sans travaux de viabilisation. Le code 6810Z couvre la vente de terrains nus. C’est une distinction majeure avec les aménageurs fonciers classiques.

Utilité administrative et gestion des documents professionnels

Le code 6810Z doit obligatoirement figurer sur vos fiches de paie. Il apparaît également sur vos factures et devis officiels pour vos clients.

Les banques et assureurs vérifient cette information lors des souscriptions de contrats. Une erreur peut bloquer un appel d’offres public. La cohérence administrative est donc une priorité.

3 distinctions majeures avec les activités immobilières connexes

Si le métier semble clair, il ne faut pas le confondre avec d’autres professions réglementées du secteur immobilier.

Comparaison avec la promotion immobilière 4110A/B/C

Le promoteur construit du neuf alors que le marchand rénove l’existant. Les cycles de production sont beaucoup plus longs en promotion. Les codes NAF 4110 sont alors utilisés.

Le marchand de biens privilégie la rotation rapide des stocks. Il revend souvent en l’état ou après rénovation légère.

Les deux métiers diffèrent par leur finalité. L’un crée et l’autre transforme.

Frontière avec l’entremise des agences immobilières 6831Z

L’agent immobilier est un intermédiaire. Il ne possède pas les murs qu’il vend. Sa rémunération provient d’une commission de service. Le marchand lui est propriétaire de ses actifs immobiliers.

Le marchand de biens échappe à la Loi Hoguet pour ses propres ventes. Il prend un risque financier bien plus élevé. L’agent immobilier utilise le code 6831Z.

Cas particulier de la création de lotissements viabilisés

Dès que vous installez des réseaux l’activité change. La viabilisation des terrains bascule vers le code 42.99Z.

Ce code concerne les travaux d’infrastructure lourds. Il s’éloigne du simple négoce foncier du code 6810Z.

Choisissez votre code selon l’ampleur des travaux. L’aménagement foncier est très réglementé.

Quelles obligations sociales et assurantielles pour le code 6810Z ?

Au-delà des chiffres, ce code dicte les règles du jeu pour votre protection et celle de vos collaborateurs.

Convention collective nationale de l’immobilier IDCC 1527

Le code 6810Z impose le rattachement à la convention collective IDCC 1527. Elle régit les salaires et les conditions de travail. Elle est incontournable pour vos futurs employés.

Les micro-entrepreneurs sans salariés ne sont pas concernés par ces grilles. Ils restent toutefois liés à cet univers professionnel.

Vérifiez toujours votre conformité sociale. Le droit du travail immobilier est spécifique et rigoureux.

Assurance RC Pro et protection des actifs immobiliers

La Responsabilité Civile Professionnelle est vitale pour le marchand. Elle couvre les dommages causés aux tiers durant l’activité. Elle protège aussi contre les recours pour vices cachés après la vente. Un défaut d’assurance peut ruiner votre structure.

Les garanties doivent être adaptées au négoce. Ne négligez jamais ce poste de dépense pour votre sécurité.

• Garantie dommages ouvrage
• Assurance responsabilité civile décennale pour les travaux
• Protection juridique
• Assurance des locaux vacants

Rattachement aux OPCO et régimes de retraite

Votre formation dépend souvent de l’OPCO Atlas ou Construction. Le code 6810Z détermine aussi votre caisse de retraite. L’affiliation se fait à l’Agirc-Arrco ou à la SSI.

Le choix de la structure juridique influence ce rattachement. Les gérants de SARL et SAS cotisent différemment selon leur statut.

Pilotage de la modification et sécurisation de l’objet social

Pour finir, voyons comment verrouiller juridiquement votre activité et rectifier le tir si l’administration s’est trompée.

Analyse de l’objet social type pour les statuts

Rédigez un objet social large incluant l’achat et la revente. Précisez la nature des biens visés dans vos statuts. Cela garantit l’attribution automatique du bon code APE.

L’activité principale est déterminée par la part du chiffre d’affaires. L’INSEE observe quelle branche génère le plus de revenus. Une mauvaise rédaction peut entraîner un classement en promotion immobilière. Soyez donc très précis lors de la rédaction initiale.

Rectification du code auprès de l’INSEE ou du Guichet Unique

Si votre code est erroné, utilisez le portail e-procédures. Le Guichet Unique centralise désormais toutes les demandes de modification. Les délais de traitement varient selon les régions.

Fournissez un descriptif détaillé de vos opérations réelles. Un justificatif de chiffre d’affaires peut être demandé par l’INSEE.

La direction régionale valide ensuite le changement. Votre situation administrative sera enfin régularisée.

Incidence fiscale et gestion de la TVA

Le statut de marchand de biens permet d’appliquer différents régime de TVA. C’est un avantage fiscal majeur pour vos reventes. Le code 6810Z confirme votre éligibilité à ce régime.

La SAS ou la SARL sont les structures les plus adaptées. Elles sécurisent votre patrimoine personnel.

L’adoption du code APE marchand bien 6810Z assure la conformité de vos opérations et votre protection sociale. Veillez à la précision de votre objet social dès aujourd’hui pour sécuriser vos avantages fiscaux. Cette rigueur administrative constitue le socle indispensable à la pérennité de vos ambitions immobilières.

FAQ

Quelles sont les activités précisément couvertes par le code APE 6810Z ?

Le code 6810Z, intitulé « Activités des marchands de biens immobiliers », englobe principalement l’achat et la revente de biens immobiliers propres. Nous y retrouvons les transactions portant sur des immeubles résidentiels, des maisons d’habitation, ainsi que des actifs non résidentiels tels que des bureaux, des salles d’exposition ou des centres commerciaux. Ce code inclut également le négoce de terrains et la création de lotissements, à la condition stricte que ces derniers ne fassent pas l’objet de travaux de viabilisation.

En revanche, nous attirons votre attention sur le fait que la promotion immobilière (visant la construction de neuf) et l’aménagement foncier avec viabilisation sont explicitement exclus. Ces activités relèvent respectivement des codes 4110 et 4299Z. La distinction repose sur la nature de l’intervention : le marchand de biens transforme ou revend l’existant, là où le promoteur crée un ouvrage nouveau.

Quelle est l’utilité administrative de ce code et quelles sont les assurances requises ?

Bien que l’attribution du code APE par l’INSEE revête une fonction initialement statistique, son importance pour votre structure est capitale. Il sert d’identifiant majeur auprès de l’administration fiscale, des organismes sociaux et de vos partenaires financiers. Nous soulignons que ce code doit impérativement figurer sur vos documents officiels, tels que vos factures et vos fiches de paie, car il détermine notamment la convention collective applicable à vos salariés.

Sur le plan assurantiel, la souscription à une Assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) est quasi indispensable. Elle sécurise votre patrimoine contre les dommages causés aux tiers et les éventuels recours pour vices cachés après la livraison. Si vous entreprenez des travaux de rénovation significatifs, nous vous rappelons l’obligation de souscrire à une assurance Dommages-Ouvrage et de vérifier votre couverture en responsabilité décennale.

Quelle est la distinction majeure entre le marchand de biens (6810Z) et le promoteur immobilier (4110) ?

La divergence entre ces deux statuts réside essentiellement dans le cycle de production et la finalité de l’opération. Le marchand de biens, rattaché au code 6810Z, privilégie une rotation rapide des stocks en achetant des actifs déjà bâtis pour les revendre en l’état ou après une rénovation. Son expertise porte sur le négoce et la valorisation de l’existant.

À l’inverse, le promoteur immobilier (codes 4110A/B/C) s’inscrit dans une démarche de construction. Il organise la conception, le financement et la réalisation de programmes neufs ou de transformations lourdes. Alors que le marchand de biens agit sur le marché de la seconde main, le promoteur est un créateur d’offre nouvelle, ce qui implique des cycles de projets plus longs et des obligations juridiques distinctes.

À quelle convention collective et à quel OPCO mon entreprise sera-t-elle rattachée avec le code 6810Z ?

En tant que professionnel relevant du code 6810Z, votre structure est naturellement orientée vers la Convention collective nationale de l’immobilier (IDCC 1527). Ce cadre juridique régit les relations sociales, les grilles salariales et les conditions de travail au sein de votre organisation. Il est le socle de votre conformité en droit du travail pour l’ensemble de vos collaborateurs.

Concernant l’accompagnement à la formation professionnelle, votre entité dépendra généralement de l’OPCO Atlas ou de l’OPCO de la Construction. Ces organismes sont vos interlocuteurs privilégiés pour le financement de l’apprentissage et le développement des compétences de vos équipes. Votre affiliation aux caisses de retraite complémentaire, telles que l’Agirc-Arrco, est également induite par ce positionnement sectoriel.

Comment fonctionne le régime de la TVA sur marge pour ce code APE ?

L’un des avantages stratégiques du statut de marchand de biens réside dans l’application de la TVA sur marge. Ce régime fiscal spécifique permet de ne collecter la taxe que sur la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition, plutôt que sur le prix total. C’est un levier de rentabilité majeur pour les opérations portant sur des immeubles anciens achevés depuis plus de cinq ans.

Toutefois, nous précisons que ce régime interdit la déduction de la TVA payée lors de l’achat du bien ou sur les travaux de rénovation engagés. Le choix entre la TVA sur marge et la TVA sur le prix total doit donc faire l’objet d’une analyse approfondie lors de votre montage financier, afin d’optimiser la charge fiscale de chaque opération immobilière.

Est-il possible de rectifier son code APE en cas d’erreur d’attribution ?

Si vous constatez que le code attribué par l’INSEE ne reflète pas fidèlement votre activité principale, une procédure de rectification est parfaitement envisageable. Vous devez formuler votre demande via le Guichet Unique ou le portail des e-procédures. Il est alors nécessaire de fournir un descriptif détaillé de vos opérations réelles pour justifier ce changement.

Nous vous conseillons de veiller à la cohérence entre la rédaction de votre objet social dans vos statuts et vos activités effectives. Une définition précise de votre métier de marchand de biens lors de l’immatriculation permet généralement d’éviter ces démarches correctives et de sécuriser immédiatement votre environnement juridique et social.